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As assembleias de condomínio diante do COVID-19

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As assembleias de condomínio diante do COVID-19

As assembleias de condomínio diante do COVID-19

Este texto foi atualizado em 12/06/2020: inclusão e adaptação de informações da Lei 14.010/2020.

O que fazer quando um condomínio edilício precisa realizar uma assembleia importante, para tratativa de assuntos, muitas vezes urgentes ou inadiáveis e estamos diante de uma pandemia provocada pelo novo Coronavirus (SARS-COV-2)?

O isolamento social

Diante do atual cenário de calamidade pública e as recomendações emitidas pelas mais diversas instituições de saúde, inclusive da Organização Mundial da Saúde no sentido de que, é para todos, sem exceção, evitarem a aglomeração de pessoas, ainda que grupos pequenos, com intuito de combater o avanço do novo Coronavirus (COVID-19).

A realização, portanto, de assembleias presenciais, como ocorre na esmagadora maioria dos condomínios em todo o Brasil é totalmente contraindicada.

Vale dizer, ainda, que o síndico do condomínio deve priorizar justamente o oposto, a não realização de aglomerações enquanto perdurarem as medidas de isolamento social, ainda que se possa imaginar, por exemplo, um local arejado, espaçado e com instrumentos de higiene como máscaras e álcool em gel.

Ora, muitos condomínios realizam suas assembleias em dependências improvisadas, como um salão de festas, local fechado, halls e até mesmo garagens.

Da assembleia, do direito ao acesso e participação

Como mencionado, o isolamento social é defendido como a maior arma no combate ao novo Coronavirus, logo, reuniões como assembleias de condomínios estão totalmente fora de cogitação, ao menos aquelas presenciais, visto que a grande maioria dos condomínios ainda não dispõem de tecnologia para assembleias realizadas em ambiente virtual, pela internet, ou, se dispõem, nem todos os moradores têm condições de utilizar pelas mais diversas razões.

A assembleia é instrumento democrático para a participação de todos, deve ser acessível, para que todos possam participar e não apenas parcela da massa condominial.

Logo, é de se observar que a esmagadora maioria dos condomínios brasileiros ainda não dispõem de meios tecnicamente viáveis de se realizar uma assembleia virtual e, tampouco, a implementação desse tipo de sistema em meio a uma pandemia também pode gerar outros percalços, como a dificuldade para treinamento e orientação de todas as unidades (independente de quantas participem efetivamente, todas devem ter conhecimento e saber utilizar o sistema).

A Lei 14.010/2020

A Lei 14.010/2020 publicada em 12/06/2020 trouxe dois importantes pontos quanto a assembleia (art. 12) que são a possibilidade de realização em ambiente virtual, onde, os condomínios que dispuserem deste meio poderão realizar assembleias de eleição de síndico, prestação de contas etc., garantindo, por algum meio, a manifestação de vontade dos condôminos que dela participarem.

Para os condomínios que não puderem realizar assembleias por meio virtual, pelo motivo que for, os síndicos cujos mandatos vencerem entre 20/03/2020 e 30/10/2020 terão os mandatos prorrogados automaticamente até 30/10/2010 (art. 12, § único).

O síndico pode decidir sozinho em meio a pandemia?

Há assuntos que o síndico pode, sim, decidir sozinho independentemente de estarmos diante de uma situação pandêmica.

Essa autorização advém do próprio poder-dever do síndico em zelar pelos interesses do condomínio.

Outros assuntos, por exemplo, precisam ser apreciados por uma assembleia, como é o caso da necessidade de aprovação de obras não urgentes e de alto custo, aquisições de grande monta e tudo mais que envolver vultos financeiros significativos e que não sejam de pequena monta e inerentes a administração ordinária. É o caso por exemplo da compra de material de escritório, lâmpadas, materiais de limpeza, contratação de serviços advocatícios, contábeis, administrativos e etc.

É importante que todo tema relevante seja levado à apreciação da assembleia visando nada além do que um bem-estar inerente a aprovação da maioria.

Há, também, importante questão quanto a obrigatoriedade anual da “Assembleia Geral Ordinária”, também conhecida como AGO, que têm por finalidade a obrigatoriedade de tratar de temas como:

  • Aprovação de contas do exercício anterior (12 últimos meses);
  • Previsão orçamentária (próximos 12 meses);
  • Eleição de Síndico e Membros do Conselho (salvo nos casos de mandatos de 24 meses);

A realização de assembleias com este intuito pode ser prorrogada para após o período de isolamento social ou até que outro meio legítimo possa ser empregado para a realização da assembleia, sendo necessário, diante do caso concreto, avaliar a necessidade de autorização judicial para tanto.

O mandato vencido do síndico

Este trecho foi retirado em virtude da promulgação da Lei 14.010/2020.

Condomínios que conseguem realizar assembleia virtual

A Lei 14.010/2020 trouxe uma importante mudança neste cenário, que é a possibilidade de realização de assembleias por meio virtual, situação em que o mandato do síndico que vencer entre 20/03/2020 e 30/10/2020 não se prorrogará, devendo, na assembleia virtual ser feita a eleição de novo síndico.

Condomínios que NÃO conseguem realizar assembleia virtual

Aos condomínios que não puderem realizar a assembleia virtual, o mandato do síndico que vencer entre 20/03/2020 e 30/10/2020 será prorrogado automaticamente até 30/10/2020.

O que diz a lei:

DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS 

Art. 11. (VETADO).

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração. 

Observemos que a realização da assembleia virtual não é obrigatória e sim uma possibilidade, logo, aos que não podem realizar, seja por ausência de meios técnicos ou tecnológicos apropriados ou por que há alguma limitação de qualquer tipo poderão postergar para após o período de pandemia, na lei atualmente previsto como 30/10/2020 as suas realizações e, até lá, os mandatos de síndicos que venceram após 20/03/2020 são prorrogados até 30/10/2020 ou até outra data que nova lei venha a dispor.

É de suma importância a regular vigência do mandato do síndico, seja por prorrogação ou por eleição de novo síndico, pois, o Código Civil traz as competências do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Assim, com o término do mandato do síndico, a massa condominial fica sem representação e questões corriqueiras do dia a dia ficam impedidas. Podemos citar algumas:

  • Movimentar contas bancárias;
  • Assinar contratos ou distratos;
  • Contratar ou dispensar funcionários;
  • Representar em juízo ou fora dele o condomínio;
  • Convocar Assembleias, inclusive para eleição de síndico;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção;
  • Prestação de contas, orçamento e obras;
  • Fazer cumprir a convenção e o regimento interno (multas e advertências).

Evidente, assim, que o condomínio não pode (nem deve) ficar sem representação de um síndico. Antes da promulgação da Lei 14.010/20 o caminho era o judicial, ou seja, buscar o Poder Judiciário para requerer a prorrogação do mandato do síndico mediante pronunciamento judicial.