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O Condomínio Edilício é uma empresa? Por que tem a obrigação de ter CNPJ?

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O Condomínio Edilício é uma empresa? Por que tem a obrigação de ter CNPJ?

O Condomínio Edilício é uma empresa? Por que tem a obrigação de ter CNPJ?

Muito se discute se os condomínios edilícios (verticais ou horizontais) são empresas, especialmente diante da obrigatoriedade de obtenção de CNPJ e razão social perante o fisco, fazendo com que dê-se a impressão de que se trata verdadeiramente de uma empresa, contudo, não é verdade.

Embora há quem diga que essa discussão “não tem fim” ou que “não é possível chegar numa conclusão”, verdade é que não há segredo algum: os Condomínios Edilícios são entes despersonalizados juridicamente, são, então, espécie de sociedade que possui personalidade jurídica, que não exerce atividade econômica seja ela com ou sem fins lucrativos, requisitos essenciais para uma empresa propriamente dita.

E a exigência do CNPJ?

O CNPJ, denominado Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – e repetimos, o Condomínio Edilício não é pessoa jurídica – é inscrição obrigatória por uma série de motivos, sendo a primeira a ausência de outro documento no Brasil de forma nacional a cadastrar este tipo de ente e, mais a diante de forma secundária, mas não menos importante, pois, apesar de ter sua natureza jurídica própria e despersonalizada, o Condomínio Edilício não pode se confundir com seus proprietários ou com as unidades habitacionais autônomas e seus respectivos condôminos ou possuidores.

Deste modo, como forma de formalizar a existência deste ente, é requisitado que embora não seja pessoa jurídica, ele tenha o registro no CNPJ, especialmente porque haverá possivelmente a contratação de serviços, funcionários, aquisição de produtos e demais questões que exigem, justamente para diferenciar os proprietários (massa condominial) do Condomínio é que se exige o CNPJ.

Funcionário não é só empresa que contrata?

Não, inclusive pessoas físicas podem contratar outras pessoas para serem seus funcionários, logo, o fato de haver a contratação de funcionários de forma direta (orgânica) ou indireta (terceirização) não muda o fato de que o Condomínio Edilício não é uma empresa, embora, como dito, em vários momentos haverá similaridades como uma.

A eleição de síndico não se assemelha a eleição de presidente de uma sociedade?

Sim, e muito. Contudo, diferente das sociedades empresárias que possuem parte específica no Código Civil e em legislações esparsas, no tocante ao síndico a suas atribuições, obrigações, ônus e bônus estão também delimitadas e especificadas tanto na antiga Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/64) bem como nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

E o Corpo Diretivo (Conselheiros), já que também se assemelha aos diretores de empresas?

A resposta é a mesma para a questão anterior. Também possui regramento específico tanto na Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/64) como no Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

A Convenção não equivale ao Contrato Social?

Sim e não. Diz-se que sim pois possui itens similares de um contrato social que regula as relações do Condomínio tanto em sua organização interna como externa perante a terceiros, porém, diz-se que não pois é documento dito estático ou estacionário.

Um contrato social muda frequentemente, a cada mudança de endereço, de capital social, entrada e saída de sócios, objeto social e etc., todas questões que um Condomínio Edilício NÃO sofre, muito menos quanto à eleição de síndico, visto que as eleições ocorrem por assembleia e por ela basta, não é necessário que haja qualquer tipo de modificação da convenção para informar a alteração de síndico.

A convenção possuirá juntamente com a ata de eleição do síndico a capacidade de representação do Condomínio, para assim atender as exigências do art. 1.348 do Código Civil brasileiro.

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