O Condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?
O aspecto da boa convivência é ponto primordial da vida em condomínio, deste modo, todo condômino deve obedecer à convenção, o regimento e claro, a legislação civil.
As eventuais transgressões aos regramentos impostos na relação pode sujeitar o condômino a penalidades como a advertência, a multa ou outras penalidades, cuja forma de imposição e fixação deve decorrer da convenção ou, mais especificamente, do regulamento ou regimento, sem se descurar dos princípios aplicáveis do Código Civil em matéria de condomínios e direitos gerais de vizinhança.
O que se espera de todos os condôminos é que de fato todas as regras criadas sejam fielmente cumpridas por todos. Acontece que essa expectativa, na grande maioria das vezes, é totalmente frustrada e sempre haverá o descumpridor das regras, seja de que natureza a regra for.
Deste modo, as sanções impostas pela lei são de cunho exclusivamente pecuniário, podendo ser facilmente suportadas visto que na sua grande maioria equivalem aos valores das contribuições mensais, tendo elas como parâmetro, ou, quando não, igualmente podem ser suportadas sem dificuldades por aqueles condôminos que possuam um alto padrão econômico-financeiro.
Ocorre que o problema se torna muito claro quando a situação recai sobre o comportamento antissocial reiterado do condômino, aliás, mister destacar que não se confunde o comportamento social com a ausência do bom trato e cortesia do condômino, sendo certo que o comportamento antissocial está presente naquelas situações em que “a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência social.
Tópicos neste artigo
Não existe um rol taxativo, tampouco uma definição única e, assim, podemos usar como exemplos comuns deste tipo de situação:
- Agressividade física e/ou moral constante e reiterada;
- Utilização da unidade habitacional como casa de prostituição ou similar;
- Guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.
- Episódios de atentado violento ao pudor ou equivalente;
- Desrespeito reiterado e deliberado quanto as ordens judiciais ou administrativas do Condomínio;
- Deficiência mental que traga riscos aos condôminos;
- Uso e/ou venda de drogas e entorpecentes;
- Vida sexual escandalosa;
- Reiteradas desinteligências no seio familiar ou com outros moradores;
- Superuso da unidade autônoma;
- República de estudantes;
- Toxicomania;
- Etc.
E os barulhos?
O ruído excessivo vindo de vizinhos do próprio condomínio é disciplinado também pela Lei Federal 3.688/41 onde diz em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.
Igualmente, o Código Civil vigente também traz previsão:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
A convenção e o regimento interno devem respeitar as normas superiores, ou seja, se na localidade houver disposição sobre “lei do silêncio” prevendo, que não se perturbe o sossego alheio, após determinado horário ou período, ainda que haja previsão na convenção ou regimento interno que festas poderão ser promovidas em horário diverso superior ao permitido, o que valerá é o disposto em Lei Federal, Estadual ou Municipal, e não na convenção de condomínio.
Mas isso não torna o condômino antissocial.
As reiteradas e deliberadas transgressões a este tipo de conduta, após transcorrido todo o procedimento administrativo e até judicial para que se cesse este tipo de comportamento poderão ensejar a caracterização do condômino antissocial.
Quais as punições?
Assim, dispõe o art. 1.337 do Código Civil:
“O condômino ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e da reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”,
Sendo certo que em seu parágrafo único determina:
“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia”.
Assim, de acordo com esse entendimento majoritário, o Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do C. STJ criou o Enunciado de 508 em sua V Jornada de Direito Civil que leciona:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, §1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, §2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Conclui-se, portanto, que o Condomínio é uma típica organização que depende do exclusivo e fiel cumprimento das normas, sejam internas ou externas, para que se mantenha sustentável do ponto de vista da paz e da boa vizinhança.
O que entende o STJ sobre o tema?
Além do Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, podemos destacar que no entendimento do C. STJ, para que exista o dever de punição e multa ao condômino antissocial, deverá antes este ser notificado. Aliás, este procedimento é o mais comum e previsto na maioria das convenções ou regimentos redigidos adequadamente.
Existem diversas correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino.
A quem cabe decidir a expulsão?
Ao Poder Judiciário.
Como mencionado, o art. 1.337 do Código Civil traz consigo informações importantes a respeito do antissocial.
Deste modo, para que haja uma punição ao condômino infrator, seja qual for a infração, deve ser percorrido um caminho:
- Notificar na primeira ocorrência;
- Respeitar o contraditório e a ampla defesa;
- Oportunizando ao infrator os meios cabíveis e previstos em regimento ou na convenção de se defender
- Com prazo, ou seja, submeter eventual defesa do infrator através de votação em assembleia com quórum de 2/3
- Se não admitida a defesa e reiterada a conduta, aplicação de multa, igualmente com direito de defesa do condômino infrator;
- Se reiterada a conduta aplicar-se-á multa de 5 à 10 taxas condominiais;
- Se reiterada a conduta deve ser proposta a ação judicial visado a cessação da conduta e até mesmo exclusão do condômino.
Mas, essa situação é excepcional.
E o direito de propriedade?
De acordo com o magistério de Jorge Elias Nehme – entre diversos outros doutrinadores -, “não teria sentido, portanto, tutelar o direito de propriedade exercido com abuso e que fere a função social, com natureza de ato ilícito (Art. 187 do CC), mantendo situação que compromete a vida social no condomínio”.
É importante destacar que o direito de propriedade não se sobrepõe ao direito de propriedade dos demais que no Condomínio também exerçam propriedades, logo, num dado local onde todos exercem o mesmo direito, aquele que o exercer de forma antissocial estará sujeito, portanto, as sanções cabíveis.
Uma eventual ação judicial que vise a expulsão do Condômino não afetará a propriedade do imóvel na sua grande maioria das vezes, vale dizer, o ajuizamento de ação para impedir o condômino de exercer a posse direta do seu bem, ou seja, mantém-se proprietário mas no imóvel não pode mais exercer a posse, morar nele, digamos assim, podendo ser emprestado, cedido, alugado, alienado…
Há, ainda, a depender da situação concreta o pleito de alienação forçada do imóvel com a consequente exclusão definitiva dele do condomínio, afinal, não será mais proprietário.
O uso nocivo da propriedade pode ensejar a expulsão do condômino antissocial.
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